Enero es mes de juntas. Se aprueban las cuotas del año, se revisan los proveedores y casi siempre hay alguien que trae "un presupuesto de limpieza mucho más barato". A veces lo es de verdad. Otras veces es el mismo servicio con la mitad de las tareas fuera.

Esta es la lista con la que un presidente o un administrador puede comparar dos ofertas en cinco minutos.

1. ¿Qué zonas entran, una por una?

No vale "zonas comunes". Que aparezcan por nombre:

• Portal, rellanos y tramos de escalera.
• Ascensor: suelo, espejo, botonera y puertas por dentro y por fuera.
• Cristales del portal, buzones y barandillas.
• Patio de luces, cuarto de contadores y acceso a trasteros.
• Garaje: barrido y rampa.

El garaje es el que más discusiones genera. Si no está escrito, no está incluido, y aparecerá en primavera como presupuesto aparte.

2. ¿Cuántas pasadas por semana y en qué días?

Una comunidad de tres alturas sin ascensor funciona con una pasada semanal. Una finca de ocho plantas con dos portales necesita dos o tres. Que el día esté fijado en el contrato ayuda a que los vecinos sepan cuándo se limpia y dejen de preguntar.

3. ¿Cómo se demuestra que han venido?

Hoja de firmas en el tablón con fecha y hora. Parece un detalle menor y es lo que evita la discusión clásica de "esta semana no ha venido nadie". Con la hoja no hay debate.

4. ¿Quién coge el teléfono?

Pide un número directo del encargado de zona, no una centralita. En una comarca como esta, donde el proveedor está a diez o quince minutos, eso marca la diferencia entre resolver una incidencia el mismo día o la semana siguiente.

5. ¿El personal está de alta y asegurado?

Certificado de estar al corriente con la Seguridad Social, certificado de la Agencia Tributaria y póliza de responsabilidad civil en vigor. Si alguien resbala en un rellano recién fregado, esa póliza es lo que responde. Cualquier empresa seria te los manda el mismo día que los pides.

6. ¿Qué pasa con la persona que limpia ahora el edificio?

Este es el punto que más presupuestos rompe a mitad de camino. Si la comunidad ya tiene servicio y la persona lleva más de cuatro meses adscrita al edificio, la subrogación es obligatoria según el convenio estatal del sector: pasa a la plantilla de la empresa entrante con su antigüedad y sus condiciones.

Lo que ocurre a veces: la empresa nueva presupuesta sin pedir esos datos, la junta aprueba la cuota, y en el traspaso aparecen dos personas subrogables en lugar de una. Entonces sube el precio y el administrador queda en medio.

Pregunta directa para la reunión: ¿habéis pedido a la empresa saliente el listado de personal adscrito con antigüedad, jornada y categoría? Si la respuesta es no, la cuota que te han dado todavía puede moverse.

7. ¿Qué NO entra?

Que el presupuesto lo diga expresamente. Lo habitual que se factura aparte:

• Primera limpieza a fondo del portal, si el edificio viene descuidado.
• Cristales de fachada en altura.
• Fregado a presión de la rampa del garaje.
• Abrillantado o cristalizado del suelo del portal.
• Retirada de enseres abandonados en zonas comunes.

Nada de esto es abusivo. Lo abusivo es que aparezca en la tercera factura sin haberse mencionado en la junta.

8. ¿La cuota está cerrada y por cuánto tiempo?

Y sobre todo: ¿hay permanencia? Un contrato indefinido con treinta días de preaviso por las dos partes es lo razonable. Si te piden un año de compromiso, pregunta por qué.

Qué precios son creíbles

Para que puedas contrastar:

• Finca pequeña de dos o tres plantas, sin ascensor, una pasada semanal: 90 a 150 euros al mes más IVA.
• Comunidad mediana con ascensor, garaje y patio: 200 a 400 euros al mes.
• Referencia técnica: en comunidad se rinden unos 150 m² por hora, porque hay mucha escalera y poco suelo corrido.

Si una oferta se va muy por debajo de esas horquillas, mira las horas que ha presupuestado. Casi siempre el ajuste está ahí, y las horas que faltan se notan en el segundo mes.

Para llevar a la reunión

Lo más práctico es pedir dos o tres presupuestos con el mismo listado de tareas, para que la junta compare peras con peras. Nosotros presentamos la propuesta con tareas, frecuencias, cuota y fecha de arranque en el formato que se puede leer directamente en el orden del día.

Puedes ver cómo lo planteamos en limpieza de comunidades y, si eres administrador con varias fincas, en administradores de fincas. El detalle legal del cambio de empresa está en la guía de subrogación.